ところで、表題登記はしなければならないものなのでしょうか？

まずは、法律を確認します。

「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。」（不動産登記法第４７条第１項）

となっており表題登記の申請義務が規定されています。

そして、

「．．．申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、１０万円以下の過料に処する。」（不動産登記法第１６４条）

申請を怠ったときの過料の規定もあります。

しかし、「建物の表題登記を申請を怠ったから過料に処せられた」という事例は私自身はお客様からも同業者からも今まで一度も聞いたことがありません。

私が個人的に聞いたことがないだけなのか、実際に過料に処す手続きが行われていないのか本当のところは分かりません。

とはいえ、法律に表題登記の申請義務及び過料の規定がある以上、表題登記を怠っていると実際に過料に処される可能性は０ではないと言えます。

ですので、お客様から「表題登記はしなければならないの？」と聞かれたときは、未登記建物のデメリットやリスクを伝えたうえで

「法律上は申請義務があり、怠ったときは過料に処すとされておりますが、私自身は実際に過料に処されたという話は聞いたことがありません。しかし法律に過料に処すとされている以上、今後過料に処されるということがあってもおかしくはありませんので、それも踏まえて表題登記するかどうかはお客様の方でご判断をしていただくことになります。」

と説明しています。（はっきり答えられなくてもどかしい部分ではありますが）

未登記建物にデメリット、リスクはあるのでしょうか？

• 融資を受けることが難しくなる

金融機関は不動産を担保に融資をするとき、通常は土地及びその土地上に存在する建物全部に担保権を設定することを条件にします。

そこで、金融機関は土地上に未登記建物がある場合は、融資をする前提として表題登記をするように求めます。

表題登記をするにも一定の時間がかかりますので、その分、当初計画していた融資スケジュールに遅延が生じるてしまう恐れがあります。

• 売却することが難しくなる​

建物を売却した時は、通常、売主名義から買主名義に所有権移転登記をします。

この所有権移転登記をするには、前提として登記された建物である必要があります。

売却しようとした建物が未登記建物だった場合、まず表題登記から手続きをしなければならないので、その分、当初計画していた売却スケジュールに遅延が生じるてしまう恐れがあります。

（売買契約の内容が「未登記のまま売買する」となっており、未登記のまま売買が行われるケースもありますが、未登記のままでは買主名義の登記をすることはできず、リスクがあります。）

• 対抗力を得ることができない

対抗力とは、不動産の権利を第三者に主張することができる効力をいいます。

この対抗力を得るためには所有権の登記をすることが必要で、所有権の登記の前提として表題登記が必要になります。

建物の所有権を巡って争いになった場合は、所有権の登記していないと第三者に対抗することができません。

• 現在の所有者が誰か分からなくなるおそれがある

​未登記のまま当初の所有者に相続が発生したり、売買や贈与などが発生したりしていると、現在の所有者が誰か分からなくなるおそれがあります。

当初の所有者が表題登記をして、その後、相続や売買、贈与などによる所有権移転登記をしていれば、登記を見れば誰が現在の所有者なのか分かりますが、そもそも当初の所有者が表題登記をしていなければ、その建物の現在の所有者が誰なのかを調べることは非常に難しくなります。

建物が未登記建物かどうかの確認はどのようにするのでしょうか？

• 登記の有無を調べる

​法務局の証明書申請窓口で建物の登記事項証明書を「○○番地上にある建物全部」などと記載して申請してみます。

現地にある建物の登記事項証明書が取得できなかった場合はその建物は未登記建物である可能性が高いです。

なお、古い建物の場合、建てた当時から土地の所在地番が変更していたり、家屋番号が土地の地番と違っていたりする場合がありますので注意が必要です。

また、登記情報提供サービスの「底地番検索」や「家屋番号の範囲」検索を利用して登記の有無を調べます。

現地に建物が複数あり、取得した登記がどの建物の登記か分からない場合は更に建物図面を取得して、現地の建物と図面を見比べてどの建物の登記なのか確認します。

• 固定資産税課税明細書を確認する

​不動産の所有者には毎年４月～５月頃に固定資産税納付通知書と一緒に「固定資産税課税明細書」が不動産がある市町村から送付されてきます。​

固定資産税課税明細書には不動産の表示の記載があり、建物であれば所在、家屋番号、構造、種類、床面積、評価額などが記載されています。

固定資産税課税明細書に記載された「家屋番号」は通常は登記の「家屋番号」のことですので、「家屋番号」の記載がある建物については登記された建物であると考えられます。

「家屋番号」の欄が「空白」または「未登記」や「補○○番」など通常の記載とは異なる場合は未登記である可能性が高い建物です。

未登記建物であっても市町村は独自に調査をして固定資産税を課税すべき建物と判断した建物については固定資産税を課税しておりますので、固定資産税課税明細を見ればほとんどの未登記建物の有無を確認することができます。

ただし、稀に固定資産の課税漏れの建物もある場合がありますので、その点注意が必要です。

結局未登記建物は登記した方がいいの？しなくてもいいの？

司法書士、土地家屋調査士の立場からすると未登記建物はすべて登記した方がいいと思います。
（ただし、すぐに取壊しを予定している建物は今更登記しないという判断でもいいかもしれません。）

なぜなら、法律上の登記申請義務を果たすことができ、登記しないことのデメリットは無くなるからです。

とは言え、その中でも特に急いで登記した方がいいケースというのもありますので以下にご紹介します。

• 建物の所有者が事業経営者

事業の経営者の方の場合、金融機関から融資を受ける必要がある場合が今後いつ発生するか分かりません。

その際、会社の土地建物、自宅の土地建物を担保にして融資を受ける場合に建物が未登記だと、すぐに融資を受けることができなくなり資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

事業の経営者の方の場合は常に未登記の建物は無い状態にしておくことが事業のリスクヘッジとして重要です。

• 建物がまだ新しく頑丈で今後数十年取り壊す予定がない

​この場合、今後数十年単位の長い期間建物が存在することになるので、建物を担保にして融資を受けたり、また、相続や売買、贈与などで建物の所有者が変わるなど、何かしら登記が必要になる出来事が起こる可能性が高いと考えられます。

結局将来どこかのタイミングで表題登記が必要になるのであれば、早い時期に表題登記をしておいた方が、必要になった時に焦って登記をするよりも結果として手間も費用もかからないことが多いと思います。

• 未登記建物を相続、売買、贈与などで取得した

相続や売買、贈与などで未登記建物を取得してから数年後に登記をしようとする場合、「所有権を証明する書類」を集めるのが難しくなる可能性があります。
特に案件によっては他の相続人や売主、贈与者、施工業者の協力が必要となる場合があり、数年経ってからでは協力を得るのが難しくなる可能性もあります。

取得して間もなくであれば、まだ、他の相続人や売主、贈与者、施工業者の協力を得られやすく、「所有権を証明する書類」も集めやすい状況にあります。（もちろん、事前に表題登記をしたうえで取得するのが望ましいとは思います。）

以上、未登記建物について考えてみました。

あくまで私見ですが、皆様の参考になれば幸いです。

当事務所では、「相続した不動産に未登記建物があることが判明した。」「売買や贈与、担保設定しようとした建物が未登記だった。」など未登記建物についてのご相談を多くいただいております。

未登記建物について気になることがありましたらお気軽にお問い合わせください。